Uncategorized

ซื้อ บ้าน มือ สอง-ขั้นตอนซื้อบ้านมือสอง รวมจบแบบละเอียด จนสามารถซื้อบ้านได้

36Views

ซื้อ บ้าน มือ สอง-ขั้นตอนซื้อบ้านมือสอง รวมจบแบบละเอียด จนสามารถซื้อบ้านได้

ซื้อ บ้าน มือ สอง Zmyhome ซื้อ บ้าน มือ สอง-ขั้นตอนซื้อบ้านมือสอง รวมจบแบบละเอียด จนสามารถซื้อบ้านได้ วันนี้เรามีบทความดีๆมาฝากกันอีกเช่นเคยโดยวันนี้เราจะขอบอกเล่าเรื่องราวเกี่ยวกับ ขั้นตอนซื้อบ้านมือสอง แบบละเอียด เอาจนคนที่กำลังจะซื้อแต่ไม่มีความรู้เรื่องนี้จนสามารถที่จะซื้อบ้านได้กันไปเลยว่าต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง ต้องกู้ยังไงและต้องรับมือกับปัญหาต่างๆที่จะตามมาได้อย่างไร เพื่อไม่เป็นการเสียเวลาเดี๋ยวไปชมกันเลยค่ะ

ขั้นตอนซื้อบ้านมือสอง เตรียมตัวอย่างไร ?

ขั้นตอนซื้อบ้านมือสอง

เริ่มแรกให้เรามองหาทำเลที่เราต้องการเมื่อได้ทำเลแล้วเราก็ควรที่จะเข้าดูสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจตรวจดูสภาพบ้าน และดูสภาพแวดล้อมจริงๆ อย่าดูแต่รูปภาพที่เราเห็นเพียงอย่างเดียว ซึ่งการไปดูสภาพบ้านจริง ยังช่วยให้เรารู้ว่ามีผู้อาศัยหรือผู้บุกรุกหรือไม่ เพราะในบางกรณีที่เจ้าของบ้านอาจบอกว่าบ้านหลังนั้นไม่มีผู้อยู่อาศัยพร้อมโอนและผู้ซื้อสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันที แต่พอไปดูบ้านจริงๆ แล้วกลับพบว่ามีผู้อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะเป็นผู้บุกรุกหรือผู้เช่า

หากเจอเหตุการณ์เช่นนี้ ก็ควรได้รับคำชี้แจ้งจากเจ้าของบ้านหรือผู้ขายเสียก่อนว่าจะทำอย่างไรกับผู้บุกรุก หรือผู้เช่าจะหมดสัญญาเมื่อไร เพื่อให้มั่นใจว่าจะไม่เกิดปัญหาในการย้ายเข้าไปอยู่บ้าน  เมื่อเราได้ดูตัวบ้านแล้วต่อมาสิ่งที่เราต้องทำเลย คือ การตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด

การตรวจสอบโฉนดเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อไม่ควรละเลย เพราะโฉนดที่ผู้ขายให้เรามานั้น อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลงได้ ไม่ว่าจะเป็น โฉนดที่ติดจำนองธนาคาร บ้าง โฉนดถูกอายึดหรืออายัดตามกฎหมาย ฯลฯ โดยเราควรที่จะ ตรวจดูว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง เพราะหลายๆ ครั้งที่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง หรือแอบอ้างเป็นเจ้าของบ้านจนทำให้ผู้ซื้ออาจเกิดความเสียหายได้นั้นเองค่ะ อีกวิธีหนึ่งที่ช่วยตรวจสอบโฉนดให้เราได้อย่างง่ายๆ ก็คือการส่งประเมินราคา โดยวิธีนี้นอกจากจะเป็นการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดแล้ว ยังช่วยให้เราทราบถึงราคาซื้อขาย ซึ่งสามารถนำมาอ้างอิงเพื่อตกลงหรือต่อรองราคากับผู้ขายได้ เพื่อทำให้เราไม่ถูกโกงราคาจนเกินไปนั้นเองค่ะ

นอกจากที่กล่าวมาแล้วนั้นอีกสิ่งที่เราจะต้องไม่ลืมเลยคือ ต้องตกลงค่าใช้จ่ายกันให้ชัดเจน เพราะว่า การซื้อขายบ้านมือสองมักจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่งไม่ว่าจะเป็น ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย  ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าใช้จ่ายต่างๆ เหล่านี้รวมๆ กันแล้วถือว่าเป็นจำนวนเงินที่สูงมากกว่าบ้านมือหนึ่ง ถ้าตกลงไม่ชัดเจน อาจจะเกิด ขัดแย้งกันในภายหลัง ดังนั้นเมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะซื้อบ้านมือสองหลังนี้ ก็ควรตกลงกันชัดเจนหรือทำหนังสือสัญญาเลยก็ได้ว่า ใครเป็นผู้จ่ายอะไรบ้าง หรือแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง รวมทั้งเงื่อนไขการจ่ายเงินมัดจำ เอาไว้ตั้งแต่แรกเลยค่ะ

กู้ซื้อบ้านมือสอง กับธนาคาร ต้องทำอย่างไรบ้าง ?

เมื่อเราเลือกบ้านมือสองที่ถูกใจได้แล้ว ส่งต่อมาที่ต้องเป็นอย่างแรก คือ ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านมือสองหลังนี้ โดยในสัญญาจะต้องระบุราคาที่ได้ตกลงซื้อขายกัน การจ่ายเงินมัดจำ และเงินส่วนที่เหลือจะชำระเมื่อไร โดยสามารถ ดาวน์โหลด แบบฟอร์มมาตรฐาน ตามเว็บไซต์ เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้วผู้ขายจะต้องให้สำเนาโฉนดที่ดิน เพื่อใช้เป็นเอกสารในการยื่นกู้

จากนั้นนำเอกสารในการยื่นกู้ไปติดต่อธนาคาร เพื่อยื่นกู้ โดยที่ผู้ทำเรื่องต้องเตรียมเอกสารแสดงตนและเอกสารทางการเงินที่แสดงแหล่งที่มาของราย ได้แก่ สมุดเงินฝากรายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง  สลิปเงินเดือน    รวมทั้งจะต้องนำสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้มาจากผู้ขาย เมื่อธนาคารได้รับเอกสารที่เราเตรียมไปแล้ว ธนาคารจะทำการ ประเมินราคาทรัพย์สิน โดยธนาคารส่วนใหญ่ที่ไม่มีโปรโมชั่นจะนิยมให้กู้ประมาณ 80% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน ดังนั้นเราก็ควรที่จะต้องมีเงินสดอย่างน้อย 20% ของราคาซื้อขาย หรืออาจจะหาโปรธนาคารที่สามารถให้เราได้มากที่สุดแทนค่ะ

เมื่อธนาคาร อนุมัติวงเงินกู้ซื้อบ้านกับธนาคารแล้ว เราควรโทรไปแจ้งกับผู้ขาย เพื่อนัดวันไปโอนบ้านที่กรมที่ดิน พร้อมจำนองบ้านหลังนั้นต่อให้กับธนาคาร เพื่อใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน โดยผู้ขายเองก็จะได้รับเงินจากการขายบ้านทั้งหมดในวันนั้น โดยจะใช้เวลาวันเดียวในการ ทำการโอนบ้านและจำนองให้เสร็จสิ้นภายในวันเดียวกัน โดยวันนี้เราต้องเตรียมเงินในส่วนของเราสำหรับการจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะหรือค่าอากรแสตมป์ ค่าโอน ค่าจำนอง ซึ่งจะชำระให้กับกรมที่ดิน ค่าใช้จ่ายต่างๆ  โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เราจะจ่ายค่าอะไรบ้างนั้น ก็จะอยู่ที่ในสัญญาซื้อขายที่เราทำแต่แรกกับเจ้าของบ้าน ว่าใครจ่ายค่าอะไรบ้างนั้นเองค่ะ

เทคนิค ซื้อบ้านมือสอง แบบง่ายๆ ทำเองได้สบายๆ

  1. เลือกพิจารณาสภาพแวดล้อมของบ้านนั้นๆว่าอยู่ในสภาพแวดล้อมอย่างไร การเดินทางสะดวกสบายหรือไม่ มีสิ่งอำนวยความสะดวกต่อชีวิตประจำวันหรือไม่
  2. ตรวจเช็คผู้ที่ขายบ้านและที่ดินให้เรานั้นมีกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยนั้นจริงหรือไม่
  3. ราคาบ้านมือสองที่เสนอขาย รวมและไม่รวมอะไรบ้าง ตัวอย่างเช่น ค่าโอนบ้าน ค่าภาษีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าอากรแสตป์
  4. ตรวจสอบเรื่องการเวนคืน แม้ว่าจะอุ่นใจได้ว่าจะสร้างจนบ้านเสร็จให้เห็นว่ามีการตรวจสอบแล้ว แต่ก็ไม่ควรประมาท ยิ่งเฉพาะบ้านอยู่ในทำเลล่อแหลม เช่น ใกล้สามแยก บ่อยครั้งที่เจ้าของที่ดินเดิมมีการหมกเม็ดพยายามแบ่งถ่ายทรัพย์สินตนเองก่อนจะมีกฎหมายห้ามขายและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน
  5. หากต้องการกู้บ้านมือสอง ต้องเตรียมเรื่องขออนุมัติวงเงินสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านด้วย
  6. ตรวจดูข้อมูลบ้านมือสองให้ละเอียด เพราะบ้านหลังนั้นอาจจะติดภาระจำนองหรือไม่ เพราะโดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านมือสองส่วนใหญ่จะติดจำนอง ดังนั้นเราจะต้องผ่านกระบวนการไถ่ถอนการจำนองมาก่อน และค่อยโอนกรรมสิทธิ์
  7. สำหรับอาคารชุดมือสอง สิ่งที่เราจำเป็นจะต้องตรวจสอบเอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคลค่าธรรมเนียมต่างๆรวมไปถึงค่าส่วนกลางและบริการต่างๆ อย่างละเอียด เพราะนอกจากเราจะตรวจสอบค่าใช้จ่าย เมื่อเราซื้อไปแล้วเราจะต้องเสียค่าอะไรบ้าง คุ้มค่าที่เราจะซื้อหรือไม่
  8. ถ้าต้องการจะซื้อที่ดินพร้อมบ้านจัดสรร ทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่า ผู้ประกอบธุรกิจหรือเจ้าของโครงการ ได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบได้จากกรมโยธาธิการ หรือสำนักงานเขต กทม. หรือสำนักงานที่ดินจังหวัด แล้วแต่กรณี
  9. ตรวจสอบสัญญาการซื้อขาย รายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆในการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ภาษี และอื่นๆต้องมีการทำสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรที่ชัดเจน และควรเก็บสัญญาหลังจากมีการซื้อขายเสร็จแล้วไว้ด้วยค่ะ เพื่อป้องกันปัญหาต่างๆในอนาคต
  10. สุดท้ายเอกสารส่วนประกอบของสัญญา เอาไว้ตรวจสอบและควรเก็บให้เป็นอย่างดี ไม่ว่าเราจะซื้อจากเจ้าของโครงการหรือจากบุคคล เพราะว่าเอกสารทั้งหมดนี้สามารถนำไปบังคับให้เจ้าของต้องทำตามข้อตกลงในสัญญาที่เคยระบุไว้

 

Leave a Reply